宁波如何买到好房子？

来源：吉屋网发布时间：2021-07-08 15:54:01

当下，宁波的二手房市场是非常多面的。

虽然二手房成交量不断萎缩，但也有很多房源挂牌后不到一周就成交了。

同时还有粉丝说自家房子挂了几个月，连个来看房的人都没有，是越来越难卖了。

这都是市场上现实存在的，也正因此，才见当下市场，尤其是二手房市场的分化。

我们也才有必要去探讨，什么样的房子是受追捧的，什么样的房子几乎无人问津。

事实上，真实的市场。那些难卖的房子，远比“几个月卖不出去”更夸张。

417新政之后，宁波二手房进入“寒冷期”，成交量连续两个月下滑， 二手房挂牌量持续攀升，目前库存为91898套，“越卖越多”的现象越发的明显 。

这种情况有两种原因：一是成交量的下滑，限售房源解禁新增挂牌。二是卖不动的依旧无人问津。

今天，我整理了5月成交周期超过300天以上的房源。

不整不知道，一整吓一跳！5月， 成交周期超300天以上的房源多达80套！*调价35万，成交周期*长的一套，高达791天，超过2年！

从表中也可以看到，绝大多数的房源在成交时业主都有所让步，成交价都相比挂牌价有所减少，如若不降这几万块钱，可能这些房源至今还在网上挂着，无法成交。

那，究竟什么原因到这这些房源成交周期如此之长？

通过盘点成交周期超过600天的房源，我们发现，以下几个因素很明显地影响到了房子的流通性：

1、和市场需求错配的房源

二手房市场，主要还是以刚需为主的市场。以前的大户型可能产品力不够，小户型又不契合基本功能需求。

就宁波来说，刚需首次置业仍是主力。小户型的话，除了有些人就是为了在鄞州、镇海，要个带学位的小户型，是为了孩子上学。 大多数人要满足功能性需求，怎么得90㎡的三室 。

而大户型，尤其是别墅，大平层流通性都相对较差。究其因，大户型，总价高，而且这几年户型变革非常快，除了占据非常好地段的、稀缺资源的别墅、豪宅，其他的地段一般，产品落伍，很容易被淘汰。 如表中的名江新都，降价35万成交 。

2、楼龄高社区配套差的房子

老小区卖不出去已经是老生常谈， 内部配套差、户型设计落后、外立面破旧等一系列因素皆让老小区一房难卖 ！

除开一些带有学区性质的小区，其它没有优势的老小区，除非大降价，不然很少会有人会看上。

特别是一些老单位小区，里面居住的大多是老人为主，产品红利，板块红利都没了，即使地理位置不错，例如合宝弄，这类小区听名字就有年代感，内部更是无法与当前市场上的新房相比。

3、业主心态不稳，试探市场

这种其实也不少。有些业主刚开始并不是诚心卖，只是试探市场，看是否可以卖出更高价。有业主因为契税票也没满二，就始终跟着小区*成交价，不断调高挂牌价格。

有业主是自住的，户型比较小，想置换， 但刚开始钱不够，就先挂出来，随行探市场。市场有点冷了，就也不想卖了 。但随着二手房市场升温，新房现在也越来越，就抓紧置换。

也有业主2018年二手房卖在高点了，挂出来，一直等，才出手，这些都拉长了成交周期。

所以，宁波的二手房真的难卖吗？

我觉得并不是， 没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格 。连*难出手的，2000年前的老破大都能卖出去，何况其他。

当然，有人可能说，我要置换，自己十几年、二十年前的房子，我还在城市“核心”、卖得比新房便宜，不甘心！

只能说，现在二手房完全是竞争市场。卖不掉， 只能说价格还没到合理价位。

什么是合理价格，以成交为准，而不是预期。市场错配、楼龄折旧，是不可逆的，越拖越不利。

这还牵扯到业主心态、市场周期的问题。前面提到的有些房源，不正是在2018年心太高，没卖掉，这又碰上二手房市场冷淡期。

所以，在宁波市场上，尤其主城，难卖的房子，更要抓住市场大势和板块利好，合理预期价格