新房市场两级分化，二手房成交量节节败退。
比天气还凉的宁波楼市如多米诺骨牌一样，下一个降温的就该是土地市场了。
10月13日，宁波自然资源规划发布了“宁波第二批集中供地清单及规则”，市六区共计推出46宗宅地，31宗商品房用地、6宗租赁用地、9宗安置房用地，总建筑面积约447万方，起拍总价约381.4亿元，11月3、4日集中出让。
一同公布的还有两大土拍新规：
1、每宗宅地溢价率*不超过15%，地块拍至封顶价后，不再竞配建人才房或自持租赁住房，而是在此价格基础上通过线下摇号的方式确定竞得人。
2、除现房销售地块以外，首次出现“定品质”地块，31宗商品房用地中鄞州区JD04-01-23、JD04-01-24地块（三江口七塔寺北）为“定品质”出让，鄞州区JD12-04-16地块[华光城地段]、鄞州区JD01-02-10a地块[庆丰地段]、海曙区西成地段HS04-02-19地块为现房销售地块。
可以说，这是一张“事先张扬的公告”，在“*溢价15%、定品质+摇号”的全新竞拍规则下，都预示着——宁波土拍要降温了！
当下，全国土地市场正在遭遇“寒潮”。
截止10月18日已完成第二轮集中供地的18个重点城市，地块平均溢价率为4.9%，较首批地块16.8%的平均溢价率相比，降温明显，包括北京、上海、武汉等热点城市。
其中直接流拍或中途中止的 地块达206宗，占总供地数的近30%。
10月11日，北京第二批集中供 地房企报名截止，集中供地挂出42宗地（剔除平谷共有产权房招标地块），次日11宗地块溢价成交， 5宗地块以底价成交，26宗地块因无人报名延期出让，平均溢价率4.2%，较*批集中供地的7.1%溢价率减少了2.9%。
10月13日，上海第二轮集中供地落下帷幕，*终41宗地块全部成交，18宗商品房地块9宗底价成交，9宗溢价成交，平均溢价率3.87%，
而与宁波土拍新规*为接近“*溢价不超过1 5%、竞品质+摇号”的杭州第二批集中土拍也遭遇了滑铁卢，31宗地块17宗流拍，占比高达55%，剩余的14宗地块8宗底价成交，*溢价11.04%，平均溢价4.6%。
宅地低溢价成交，直接反映的是房 企拿地的意愿度，以杭州为例，除绿城、滨江、兴耀等本土房企外，杭州地铁、金隅、中海、杭房、杭州西投、西房、富春山居等国资企业均有斩获，拿地7宗，占竞拍地块数的50%。
不止是杭州，10月9日武汉第二批集中土拍，24宗宅地中国资背景的企业占比达到了50%以上。
还有南京、厦门、福州、广州等城市，也是国企在土地市场上扛起了大旗。
究其原因，除地块自身门槛高低外，*主要的是市场大环境的改变，房企资金端面临较大的压力。
市场下行，房子难卖，回款慢，开发商资金链很受影响，即使想拿地，也是心有余而力不足。
土拍转冷不是坏事，市场进入调整期，楼市也需要休息一下。
11月3、4日宁波第二批集中土拍较首批热度降温是大概率事件，*典型的是奉化方桥，以位于华鸿招商君雍璟府东侧FH02-02-20、23地块 为例， 封顶楼面地价分别是15303元/㎡、15631元/㎡ 。
板块内上一次出让宅地是，3月1日华鸿嘉信以封顶楼面地价12985元/㎡+27700㎡配套用房夺得宁南贸易物流区二十六号地块（华鸿招商君雍璟府），实际楼面地价约17200元/㎡。
也就是说，在下调*溢价、取消 竞配 人才安居房或自持租赁租房后，哪怕地块拍至封顶价， 地价也相对下降了 。
类似的情况也在海曙段塘、江北慈城、 奉化江口等板块出现了。
降温归降温，不过，宁波土拍“一夜入冬”的局面很难会出现。
为什么这么说？ 首先是土地成色上，相较*批位地块置好了太多，老三区拿出了多宗核心地块，如： 鄞州前殷地块、姜 山未来社区地块、海曙高塘三村地块、江北文创港核心区地块 等，还是值得房企入手。
其次下调了*溢价、取消了竞配建、自持，改为线下摇号，房价上基本与当前板块不相上下 ，给房企留出了一定利润空间； 同时， 宁波 在 第二 批集中 供地开拍前 会 先执行 土地出让预审制， 也保障了 土地市场的 平稳 进行。
综上所述，宁波第二批集中土拍相比首批会有一定程度上的降温，相对的地价也会有所下降，但别指望一下拉垮楼市。
毕竟，政府有财政收入、房企有合理利润、房子质量有保障，才是真的大家好。
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