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6月28日，湖州市区出让19宗住宅用地，总出让面积1550.2亩，可建面积177.3万方，总起价45.5亿元。这是浙江头次以“限房价”的形式进行土地出让。
“从稳定房价上涨预期的角度而言，限房价的土拍新政有比较好的作用，比起其它有些城市限制现房销售、竞自持比例的做法，更具有针对性和有效性。”杭州透明售房研究院院长方张接分析说，“当然，这种土拍方式要注意一个隐患，就是在限制销售房价的情况下，要防止开发商过度缩减建安成本的风险，影响到商品房交付的质量和品质。”
限限限限……堪称“史上条件*多土拍”
一次性拿出19宗住宅用地，湖州在从土地源头调控房价上面的“大手笔”，“利于缓和市场预期。”浙报传媒地产研究院院长*说。
这19宗地块，列出了“十分多”的受让条件——
限房价方面：限商品住宅(毛坯房)较高销售备案均价(地上面积)，开始预售后满6个月后较高销售备案均价可上调4%，以此类推。较低限价为2017-19号地，限不超过4500元/平方米；较高为2017-14和15号地，限不超过1.25万元/平方米。
限车位价格方面：限非人防车位较高销售备案单价。限价幅度从不超过6万元/个至不超过15万元/个不等。
限装修价格方面：受让人如要求全装修销售的，装修部分价格不得高于2000元/平方米，并根据*终评估价备案。
限附属用房价格方面：湖开土2017-02号、湖开土2017-03号限储藏室、地下室等附属用房较高销售备案单价2200元/平方米。其他地块限储藏室、地下室等附属用房较高销售备案单价4000元/平方米。
开工时间：限定2018年4月1日前必须开工。
预售时间：2018年9月1日前必须预售，每期预售商品房面积不少于5万平方米。
安置房方面：宗地受让人须积极配合湖州市区(吴兴区、南浔区、湖州开发区、太湖度假区)房屋征收安置工作，真实提供商品房数量及价格信息。每期预售至少28%房源用于房票安置，可预售后15天内只对房票安置对象销售，在预售前须与湖州市住房和城乡建设局签订《房屋征收安置责任承诺书》。
虽有这么多的限制，但19宗地的拍卖还是按照“价高者得”的原则确定竞得人。
“这种事先约定的办法，也比事后来限价更为合理和合法。”*说。
各方点赞，稳定了上涨预期
当天的出让会，进行了2场。上午场从9时一直持续到13时，共出让13宗土地；下午“转场”后，出让其余6宗。
这也是湖州历史上规模较大的一次土地拍卖会。根据湖州市国土资源局官网报道，6月22日下午，湖州市国土资源局局党委书记、局长朱仲华一行还专程到湖州市公共资源交易*视察土地拍卖会场，详细询问了会场、安保、拍卖师等相关准备情况。朱仲华强调，要切实做到万无一失。
仅上午场，就吸引了30余家房企参拍，除了湖州本土房企，更有来自上海、杭州、嘉兴、南浔、安吉、桐乡等等各地房企的身影。
截至下午4时，19宗地块全部成功出让。
“虽然这些措施比较极端，但在当前这个阶段，还是有用的。今年以来，浙江省的各个三线城市几乎都陷入了房荒，销售量*，价格也上升。如果不是这种办法的话，*湖州的地价可能会更高。”*说。
杭州透明售房研究院院长方张接认为：“从稳定房价上涨预期的角度而言，限房价的土拍新政有比较好的作用，比起其它有些城市限制现房销售、竞自持比例的做法，更具有针对性和有效性。一次性大比例拿出19块宅地集中出让，也有利于缓解商品住宅市场青黄不接的问题，迅速调节供求关系走向合理化。在目前的特殊阶段，湖州的土拍做法有效性会强得多。”
与限制土地较高价进行“熔断”，再设置竞价外的条件相比，限房价是在销售环节的进行了价格设置，等于给开发商上了“一道锁”，通过限房价，开发商可以反推出一个拿地的心理价位，这时就要考虑到利润。这种模式下，考验的是开发商对开发成本的控制，大多会比较理性。
值得肯定的是，湖州此次的限制条件中，不但设置了未来住宅的备案均价，同时还对储藏室地下室等附属用房、非人防车位、装修价格等均限定了较高备案价格，这也直接封死了开发商从这些环节“变相涨价”的可能。现在，一个车位动辄三四十万，理由你懂的。
*说：“杭州的土牌方式，特别是卖现房，官方初衷是希望开发商更谨慎一些，但杭州市场仍然处于高温，大量的卖现房竞自持，反倒延缓了后续的供应量，现在看来这个方式要尽快改进。”
“微利时代”，房子质量有保证吗？
由于较高销售备案价已明确，拿地开发商品的销售收入，几乎是透明的。从多宗地块的较后销售价和较高限售价来看，留给开发商的操作空间均不太大，差价几乎都在4000元上下。
以毛坯房建安成本约在2500元/㎡，其他资金成本以及税等成本可以按照销售收入的11%计算，以碧桂园拿的2017-25号地南浔适园地块为例，销售楼面价4496元/平方米，销售限价9000元/平方米，操作空间约4500元/平方米。去掉成本近3500元/平方米后，利润在1000元/平方米左右。湖州房地产进入“微利时代”。地土拍现场，也不少房企代表表示：“限价确实很吃亏，但其实就是赚多赚少和怎么赚的问题，会有一定盈利空间，所以来拿拿看。”
当然，这种土拍方式要注意一个隐患，就是在限制销售房价的情况下，要防止开发商过度缩减建安成本的风险，影响到商品房交付的质量和品质。
比如详生拿的两块地，操作空间较低的只有2615元/平方米，这就非常考验开发商的能力了。
记者也了解到，有一些注重利润的开发商，比如万科、中梁等，土拍之前也来过湖州进行过市场调查，但*终因为限价后利润太薄，而放弃了报名。
“限房价的土拍方式，肯定会有副作用。但现在是无奈之举。执行这种方式，地方政府应该更强调品质标准。”*说，“但是大家等品牌开发商进入，我相信他们还是会认真做品质的。”
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