下半年，宁波“*燃”的5个板块

来源：吉屋网发布时间：2021-08-01 16:38:38

*近一段时间，大家有一种感觉，就是宁波新政之后，市场瞬间“平静”了不少。

举个例子，原本每个月的下旬都是密集的开盘、加推期，各大楼市群里每天都是开盘快报，哪个盘好卖，哪个盘卖不动，一目了然。

比较有代表性的就是那个疯狂的端午节，3天时间，10多个盘日光，市场的热度达到今年的巅峰。

不过，*近这类战报忽然就变得很少了。以八月为例，开盘的项目屈指可数，让我有印象就只有晓风印月。

为什么呢？原因也很简单。

一方面是受新政影响，现在预售证每批次需要5万方以上，间隔不得少于3个月，六月底一大波开盘后，不少项目工程赶不上，就延期了。

手指头掰一掰，一大波项目会在九月、十月集中开盘，形成一波新的行情。

另一方面，今年一季度受疫情影响，土拍很少。大批量的土地放到了二季度集中拍出，感觉上每天“第黄不断”。

这波密集的土拍，也侧面助推了二季度市场的高能。

不过，这批土地要形成供应量，至少是在今年第四季度，很多楼盘可能会放在明年开盘。所以明年的新盘供应量应该是很充足的。

言归正传，既然从九月开始，宁波楼市的新行情就要开始启动了，那么放眼下半年，哪几个板块*值得关注？哪几个板块或许是“*燃”的板块呢？

今天，我来为大家盘点一下。

01。明湖

2016年的时候，我去杭州钱江新城考察。

当时钱新在售的融创候潮府，大概价格是4W5/㎡。那个时候，宁波府还没亮相。这个价格，把同去参观的几个宁波朋友都吓到了。

后来我才知道，这只是一个开始。

候潮府尾盘的时候，一套139㎡高层的总价在千万级，也就是单价约莫7W每平。当时宁波东部新城3-4万的价格，已经颠覆了很多人的想象。

4年后的今天，钱江新城早已不是这个价格。去年底刷屏交付的滨江壹品，传出收房5天就闪电成交的新闻，二手成交价9W6。

今年5月，该楼盘又成交一套208㎡的二手房，成交单价约13W8。

如果我们抛开杭甬差距的讨论，专注于板块的研究——那么东部新城在宁波的地位，与钱江新城在杭州的地位，还是十分相似的。

东部新城核心区凤起潮鸣以约4W8的清水价清盘后，无论房企还是购房者的目光，当然会聚焦在东片区的明湖板块。

事实也胜于辩论。今年“啤酒鸭”强势拿下C31地块，算上配建，实际的楼面价已经是宁波*，地价是衡量板块价值的嘴号指标，这一点大概率上没有问题。

可以看看我们制作的宁波“板块第黄”分布图，排在前几位的，分别是明湖、老江东、鄞州公园、鄞奉，与目前的房价水平基本一致。

明湖的未来价值能达到多少？不好说。

但有三点判断基本可以肯定。

*，东部新城的房价趋势，必然与杭州钱江新城的趋势类似，大致上是全宁波未来很长时间的天花板。

第二，从地价、客群、面积段、产品定位等各维度来看，明湖板块的起点较高，甚至高于当年以锦绣东城为起点的东新核心区，该板块不会受到短期政策的影响，属于绝对的硬通板块。

第三，随着宁波本土的江万、雅戈尔、荣安、奥克斯，外来的绿城、融创、滨江，在品质化路线上的发展，宁波完全有望出现一批“杭州式”豪宅，类似武林壹号、凤起潮鸣、滨江壹号、候潮府等。

当然，目前以江万、绿城、融创、奥克斯为代表的开发商，已在宁波做出了类似的产品。

而明湖板块，显然是这类产品的合理容器。

江万和雅戈尔拿地后，打出了一张让我印象十分深刻的海报，上面只有两个字——做东。

我对这两个字有两层含义的理解。*，他们要在东部做一番事业；第二，做东带有“主人请客”的意思，寓意江万可能要深耕明湖，就像当年深耕公园板块一样，值得期待。

02。江东

今年的江东，绝对是一匹黑马。

在百度百科里，“黑马”有两个含义，一指土改中，地主富农隐匿起来的马匹；二指比喻在重大活动中一鸣惊人的获胜者。

在楼市里，黑马一般指不起眼的开发商与楼盘，做出了惊人的产品，或者卖出了逆天的销售额。

把老江东称为一匹黑马，肯定有人不服——老江东本来就是全宁波的市中心、老三区之一，诞生过海景花园、新世界等标杆豪宅。

我要讲的黑马，背景是在“新城雄起、老城暗淡”的特殊历史阶段下，人们对老城区产生了不自信现象。

尤其是“海曙天团”在牛市中的一度溃败，也影响了宁波人对老江东的预期。

在这种背景下，老江东的市场表现却让许多人十分意外。

今年上半年，东部江万、天一晓著、龙湖天曜等项目陆续上市，大家的眼前忽然一亮。原来老城更新的能量，可以如此巨大。

无论开发商的产品定位、购房者的承价能力，还是地价水平，老江东都属于全宁波一线水平。