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大牌房企扎堆的奉化,谈“天花板”还尚早

来源:吉屋网   发布时间:2021-07-24 11:39:16

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 NO.1 | 


去年十二月,宁波调控政策升级后,投资热土奉化似乎一夜之间回归平静。


*明显的改观是,原本一荣俱荣的市场有了明显分化,虽说偶然也有红盘出场,但日光盘出现的频率明显降低了。


于是不少好事的媒体,为博眼球扬言道:奉化要凉了!


但事实果真如此吗?


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奉化,实景图


在奉化市场经历阶段性调整的期间,我们发现了几个有趣的“矛盾点”。


*,与平静楼市形成强烈反差的,是一片火热的土拍市场。


就拿上一轮宁波集中土拍举例,作为供地大户的奉化,人气就直接爆棚。


表现*为耀眼的方桥,热度也是一浪高过一浪,这其中,宁南贸易物流区六十八号地块(FH02-03-23)就是拍到了16193元/㎡+2600㎡自持的高价。


按照常理,奉化如今市场趋于冷静,开发商在拿地更应该小心谨慎,但以荣安、绿城打头的品牌房企却依旧选择重仓奉化,所以“市场是否凉了”值得打一个问号。


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奉化,实景图


第二,一个潜力板块热度退却,通常是因为它和周边板块之间的价差被拉近或抹平了。直白点说,就是性价比没那么高了。


再来看奉化,如今普遍2万/㎡左右的住宅,和江山稳定保持着8000-10000元/㎡的价差。


即便从宁波全域视角来看,和2.9万/㎡的余姚、2.7万/㎡的慈城相比,奉化依旧称得上是全宁波的“性价比之王”。


不难看出,以上几个矛盾点都在指向同一个信号:那就是奉化楼市利好远未出尽,未来可期。


而目前的短期震荡,只是筛选掉了部分投资客,让整体市场由“投资性驱动”过渡到更加健康的“自住型驱动”。



 NO.2 | 

 

那么一个自住驱动型市场,要如何站稳脚跟?对奉化来说,一定是打破原有县级区的刻板印象,实现市辖区的华丽蜕变。


十三五时期,是奉化高歌猛进的五年。


这五年时间里,奉化的GDP翻了一番,实现亿元以上重大项目324个,引进亿元项目117个,完成固定资产投资1225亿元、年均增长近11%,在宁波十个县市区中增速第二


2021年,既是“五年奉献一个新奉化”的交卷之年,同时也是“十四五”的开局之年,关于这座新城的壮丽蓝图还在续写。


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奉化实景图


在十四五规划中,政府对奉化报以多高的期待?


规划中明确提到,“持续开展城乡大改造,建设名副其实的宁波南部核心城区,加快实现‘全域新城区’”。


具体如何落实,将从交通、配套、人口三大维度齐头并进。


交通配套上,除了已经通行的地铁3号线鄞奉段以及机场路高架南延组成的复合道路,还有东西两条融城大通道,正在奔涌上线的路上。


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示意图


西线即奉化西环线向北延伸至海曙区鄞城大道*终与秋实路对接,已完成初步线位方案研究。


这条大动脉将直接打通奉化城西与海曙的“任督二脉”,为奉化融城再添一条重要通道。


另一条东线也已经列入奉化《三年交通强区》研究项目清单,计划将于明年前完成“世纪大道南延至奉化火车站”的项目研究。


等这些路网正式搭起,奉化将成为真正意义上的宁波南部交通枢纽,城市能级也将迎来“指数型”提升。


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生命科学城TOD示意图,来源于《奉化发布》


市辖区都市形象的搭建,除了四通八达的交通路网,还离不开大型城建配套的落地。


十四五时期,奉化有关地标级配套的利好消息不断,比如已经开工、体量近18.5万㎡的金茂宁波生命科学城酒店商业综合体,预计将于今年9月底正式开业的奉化宝龙广场,预计将于9月正式动工的奉化*高楼珠江中央城等等。


正是交通、城建带来的强大信心,让奉化有底气提出“十四五期间常住人口城镇化率达到70%”的远大目标。


从奉化城镇化率的大幅提升,我们不仅能感受到奉化加速融城的决心,同时也看到了房地产蓬勃的发展空间。



 NO.3 | 

 

奉化全力奔跑的这几年,谁的参与感*强?答案或许是本地房产巨鳄——荣安


明眼人都看得出来,奉化两大价值核心板块,分别是宁南新城和奉化主城区。


因为这两年的土拍,就是宁南唱罢,主城登场的场面——区域地价*成交纪录,都在两大板块诞生、刷新。


回过头看重仓奉化的荣安,旗下持有的多个项目,毫无意外全部落子于这两大头部板块。


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宁南新城,实景图


其中,宁南新城作为奉化融城的*站,可以说是宁波近几年势头*为迅猛的新城之一。


随着板块内地铁、高楼、三甲医院、星级酒店、*、公园的崛起落地,已经迅速拉开了一张瑰丽的都市封面。


要是说,前几年宁南新城还只是一个投资概念较强的风口板块,那么伴随着这些配套的落地,如今它完全具备自住属性。


划重点,荣安如今在宁南的两大在售项目林语秋月里和艺尚湾,还是正统的“地铁盘”。


用不到两百万总价,就能收获一套地铁边上的荣安美宅,这个转瞬即逝的“房价bug”,试问谁愿意错过?


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奉化,实景图



与宁南新城分庭抗礼的奉化主城区,这几年也在不断刷新我们对TA的价值认知。


从耗资8亿、工业风的“网红打卡地”奉化文化中心,到人流攒动、热闹非凡的奉化万达广场、银泰商圈,还有即将奔涌上线的约180米奉化*高楼、五星级凯悦酒店、大成东路片区的智谷科技园和都市会客厅……


不同于寻常的市中心,奉化主城几乎是将大半个自己拆掉重建,这才有了如今这张全新的城市形象。


正是窥见了奉化主城区强大的后坐力,荣安大手笔拿下了多幅核心宅地,笙花府、林语沁雪、美安府三大楼盘牢牢占据板块的话语权。


真正的品质住宅,是可以穿越牛熊周期的。


就以主城品质楼盘凤麓和鸣举例,虽说TA拔高了奉化主城区高层产品的价格天际线,但依旧挡不住项目的一路销售,首开去化就超94%,成为当之无愧的热力红盘!


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奉化,实景图



NO. 4|肆


事实上,这并非荣安首次押对“宝地”。纵观荣安这些年在宁波的战略布局,TA几乎参与了每一个风口板块。


荣安相地,好比伯乐相马。


从“广厦奖”得主荣安府,到屡屡掀起“千人摇号”壮举的江望晴雨里,再到公园板块的“头号种子”选手柳岸闻莺、柳岸风荷。


对荣安来说,除了拿地的战略眼光,更要以口碑稳固头部房企的站位,这仰仗的是日渐深厚的内功和行云流水的产品力。


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宁波,实景图


上升市场在吸引外来房企加盟的同时,势必会“入侵”本地房企原本的市场份额,宁波也是同理。


就拿这几年的土拍市场来看,本地房企的名字几乎消失在拿地榜单上,而荣安可以说是*一家坚守住市场的本地巨鳄。


余华说的:“没有什么比时间更具有说服力了,因为时间无需通知我们,就可以改变一切。”


奉化能不能在荣安等品质房企的提笔助力下,成为下一个鄞州?我想,这一切只是时间问题。



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