看李嘉诚怎样赚尽香港较后一分钱

来源：地产数据时代发布时间：2014-07-24 10:45:36

首富李嘉诚新推出的一个楼盘，其中的“小户型”小得可以媲美香港监狱的单人牢房，媒体纷纷痛批他“赚尽较后一分钱”。

媒体之所以反感，应该是觉得李嘉诚是想藉此榨尽每一个香港人的钱，连刚毕业的小年轻都不放过。但在商言商，极小户型带来的超低总价恰恰是小年轻购房决策中一个较大的“痛点”。

‍‍记得万科前几年研发过类似的户型，但较后不知为何不了了之。‍‍

‍‍这种户型在北上广深等一线城市应该有比较大的市场。当然，如果不放开限购的话就要谨慎了，因为一个小年轻好不容易连续五年不间断缴了社保，有资格购房了，就奔三了，他/她应该不会去买这种“牢房豪宅”了。而限购下，*客即使看好也只能干瞪眼。（当然，商业立项的那种房子另说。）‍‍

香港楼市一回暖，首富李嘉诚又上了新闻头条。

长实在新界大埔区的新楼“岚山”本周开售，不声不响地刷新了新盘“小户型”的纪录——其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺，折合约16平方米。新盘资料一面世，长实马上被套上“无良开发商”的帽子，媒体冷嘲热讽，纷纷送上“劏房豪宅”(注：“劏房”在港指将一套住宅切割成多个套房出租)、“牢房豪宅”等称号。

超迷你户型“小如牢房”

香港楼价长年居高不下，小户型的面积就越来越小得令人称奇。包括恒基、华人置业、信和置业等开发商，近年来都曾推出总面积不到20平方米，居室面积小于10平方米的迷你户型。“岚山”这次引发争议的户型，居室面积只有8平方米多，而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

然而，舆论骂归骂，开发商每次推出这类迷你户，却总是意外地受欢迎，有时甚至要用“哄抢”来形容——*近信和置业推售的九龙大角咀新盘奥朗-御峰，其中包括一大批面积在20平方米左右的迷你户，仅仅开售半天就售完，收到的预订更超购21倍，早上9点开售前售楼处已经排起长龙。

更加令人意外的则是，香港的学界专家这回并没有像往常一样，跟媒体站在一起痛批开发商，反而纷纷表示认可，不少更指出这是“大势所趋”。香港中文大学未来城市研究所副所长姚松炎更引述调查数据指出，过去一年来面积在400平方英尺(约36平方米)以下的小型单位，无论租金、价格升幅还是销售量都远超平均水平，反映市场对小型单位的需求很大，因此日后开发商设计新盘时一定会增加这类单位。

高楼价下的“穷人恩物”

回想2012年前，80平方米以上的“大型单位”曾经一度是开发商们的“较喜欢”，原因是当时的楼市增长很大一部分由内地来的购房者支撑，他们大多不习惯购买狭小的住宅。

然而自2012年10月，香港政府为了遏制楼市炒卖，向所有非香港永远性居民的买家征收相当于楼价15%的“买家印花税”，内地买家大大减少，此后随着内地“禁奢”和严查腐败行为，内地买楼“豪客”更近乎绝迹。大型住宅“泡沫”破灭，迅速成为了空置率较高的户型。

过去两年，前几年不受开发商重视，面积也小得有些“不人道”的迷你户型，开始大行其道。*直观的原因当然是小户型面积小，总价也低，在楼价常年居高不下的香港，这类户型成了资金不足的置业者少有选择。

例如岚山的超小户型，较低仅售165万港元(约合人民币132万元)，相对于过去较常见的50平方米左右的两房小户型，总价低了一半以上。这就像许多地产中介一针见血地在推介中说的，真正是“穷人恩物”。

Y太太刚刚购买了上文中信和置业奥朗-御峰一个约20平方米的小户型，她坦言房子是给自己的儿子买的，“要结婚，房子太贵，现在只有这么小的我们才买得起。”她表示，儿子并无储蓄，*是自己给的，不过孩子则负责月供，她希望以后有了能力，孩子们可以逐渐换更大的房子。

下图中H室开放式小户型，实用面积仅16平方米，但麻雀虽小五脏俱全，精致豪华，不但有单人厨房，浴室还装有浴缸，甚至有个小小的阳台。（图片来源：长江实业）

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单身大族青睐迷你户‍‍‍‍

这类迷你户的买家，不少都是头次置业的单身人士，或是没有子女的年轻夫妇。全球不少研究都认为未来单身和无孩小家庭将越来越多，因此也令超小型住宅的发展长远看好。

香港城市大学教授、有多部楼市论著的曾渊沧博士更多次撰文，鼓励政府、开发商兴建超小型公寓。他认为大多数单身人士，其实只需要一间如同酒店单人房那样的住所，传统设计给一家三口以上居住的2、3居室，对于不富裕的单身一族而言根本是浪费空间。“就像超市也推出多种微波炉食品，对象就是这些不煮饭的单身者”，他相信，由于这类家庭的增加是时代大趋势，因此在长实之后，其他开发商也一定会跟随。

同样由于小家庭居住的需求旺盛，小户型无论租售都非常走俏。在今年上半年由于内地经济走低和美联储“退市”阴影，香港楼价走势一度出现跌幅，其中大型住宅价格更有不少下调逾30%的案例，但中小型单位的价格则一直坚挺。在楼价下跌的同时今年一季度整体租金也开始下滑，其中迷你户同样“一枝独秀”，在逆市中不跌反升。

从事地产中介的姚先生透露，过去半年租金*为坚挺的是总价在300万港元以下，实用面积低于300平方英尺(约27平方米)的市区小型单位，月租约在10000到14000港元，算起来年*额可以高达4%至6%，在香港目前接近零利率的环境中，好过不少*产品。

现在，“牢房豪宅”是否看起来没那么面目可憎了？事实上，长实旗下“岚山”的迷你户开售四天以来，也一直是受欢迎的户型，这里麻雀虽小五脏俱全，精致豪华，不但有单人厨房，浴室还装有浴缸，甚至有个小小的阳台。这个开放式单位还被设计成与旁边一套三居室的大单位相邻，而且可以打通，长实更美其名曰“1+亲”，指*适合年轻家庭带着老人一起居住，也的确有不少买家将两套住宅同时买下。

事实上，没有开发商建房子是为了“良心”，无论建豪宅还是小户型，出发点无非都是为了公司的利润。“迷你户”越来越小，其实只反映了这类住宅的需求越来越大，也折射出香港地产市场正从过往的炒作豪宅，转变为更多由自主需求主导市场。房子越来越小，房子的总价也随之越来越低，解决年轻人的刚需，其实未尝不是一件让楼市变得更健康的好事。‍‍

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